5年未満の保有は税率が高い?相続した不動産を売却する時の税率とは

配偶者や両親の資産を相続する場合、資産の種類は現金のみとは限りません。土地や建物といった不動産を相続するケースも多々あります。こういった不動産を相続する時には、相続税、そして名義変更する場合には登録免許税といった税金がかかります。

しかし、不動産を相続する時だけでなく、売却する時にも課税されるのはご存じでしょうか?また、課税される場合にその税金を少しでも安くする方法はあるのでしょうか?

今回の記事では、相続した不動産を売却する時にかかる税金についてご説明していきたいと思います。

 1.譲渡所得税とは

相続した不動産について、そこに引っ越して住居として利用するという方もいれば、リフォームしてから住むという方法を選ぶ方もいます。

一方、相続した不動産を自分では利用せずに現金に換える=売却するという方ももちろんいらっしゃいます。相続した不動産を売却し、利益が出た場合には税金を支払わなくてはなりません。この税金のことを、「譲渡所得税」と呼びます。そして、不動産を売却して利益のことを、「譲渡所得」と呼びます。言葉のイメージとしては、「(被相続人から)譲渡(されて得られた)所得」と考えれば分かりやすいと思います。

例えば、Aさんが5,000万円の相続済の不動産を3,500万円で売却できたとしましょう。その場合は、Aさんは3,500万円の譲渡所得を得たと言えます。税金は、3,500万円の譲渡所得に対してかかります。

 2.譲渡所得はどうやって計算する?

さて、譲渡所得という言葉についてお伝えしましたが、譲渡所得税は具体的にどのくらいの金額になるのでしょうか?具体的な計算式は以下をご覧ください。

譲渡所得税がどれくらいかを知るには、まず譲渡所得の金額を求める必要があります。なぜなら、譲渡所得税は譲渡所得に対してかかる税金だからです。

譲渡所得の計算式に出てくる以下の単語を、Aさんが5,000万円の不動産を売却するという仮定で1つ1つみていきましょう。

 

 ①売却代金とは

Aさんが売りたい不動産の価格は5,000万円ですので、この価格のことを「売却代金」と呼びます。

5,000万円・・・売却代金

 ②取得費とは

次に、この不動産は元々Aさんの被相続人(配偶者や親)が購入したものですので、その時の購入代金・建築代金・購入手数料・改良費を調べます。これらの金額は、「取得費」と呼びます。一般的には、相続時にその不動産の契約書をもらっているはずですので、契約書から購入代金や建築費用などを確認できます。

今回のAさんのケースでは、取得費は総額で4,000万円であったとしましょう。

4,000万円・・・取得費用

 ③譲渡費用とは

次に、Aさんの売りたい不動産を売るための宣伝費などについてみていきましょう。不動産を売るには、通常不動産会社などに相談し、仲介を依頼します。不動産会社はAさんから仲介手数料をもらう代わりに、営業スタッフを手配し広告を作成し宣伝します。そして、売却先が見つかるのです。

不動産の売却をするための宣伝に係る費用を、「譲渡費用」と呼びます。実際には、譲渡費用は上記の費用以外にも、不動産がいくらの価値があるのか鑑定してもらう不動産鑑定費、売却のために測量した場合の測量費、売買契約が成立した場合の印紙代なども含まれます。

今回、Aさんの不動産の譲渡費用は200万円であったとします。

200万円・・・譲渡費用

 ④特別控除とは

譲渡所得には、税金を課す代わりに特例として国税庁は以下のような特別控除を設けています。

(1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

(2) マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例

(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

(4)特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

(5)平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

参照:国税庁https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3223.htm

マイホーム用居住地などを売却した場合に適用される控除額は、3,000万円です。

3,000万円・・・特別控除

なお、相続した不動産の売却先が配偶者や直径血族、生計を共にする親族などはこの特別控除は適用されません。マイホーム用居住地などの場合は、3,000万円の控除枠から外れてしまい課税対象となる可能性がかなり上がってしまうので、注意しましょう。

 ⑤譲渡所得を求めよう

さて、売却代金5,000万円のAさんの不動産の譲渡所得はいくらになるでしょうか?

売却代金5,000万円-(取得費用4,000万円+譲渡費用200万円)-特別控除3,000万円=課税されない

計算すると、課税所得は5,000-4,200-3,000でマイナス2,200万円となりました。課税所得がマイナスの場合は課税されませんので、税金はかかりません。

 4.譲渡所得の税率は?

課税所得がかかる場合についてもお話していきましょう。1億円などの高額なマンションであった場合や、土地のみであった場合は特別控除があったとしても、譲渡所得税がかかる場合があります。

譲渡所得がある場合の税金額は、以下の計算式によって求められます。

 

ここで気になるのは、税率は何%なの?という事ですよね。実は、税率は不動産の保有年数で変化するのです。

 ①不動産の所有期間が5年未満か5年以上かで税率は変わる

不動産を相続して、5年未満で売却してしまうか、5年経ってから売却するかで課税率が次のように変わります。

長期譲渡所得金額の場合(不動産を5年以上保有)

短期譲渡所得金額の場合(不動産を5年未満保有)

 

このように、5年未満か5年以上では約2倍もの税率の差があります。この背景には、土地の転売を防ぐために短期保有については税率が高く設定されているという理由があります。

 ②保有が10年超えるとさらに税率は安くなる

不動産の保有が20年超える場合は、以下の税率が適用されます。

長く不動産を保有していればしているほど、売却時にかかる税率は低くなります。

 ③長く保有していれば固定資産税もずっと支払うことに

ここで考えたいのは、長く保有していると売却時の税率が安くなる!と、なかなか売却しないケースです。相続した不動産にも、もちろん固定資産税はかかります。固定資産税の税額は、該当不動産の固定資産税評価額に原則1.4%を乗じた額となります。

 まとめ

相続した不動産の売却を検討している方へ、譲渡所得という考え方と計算式を主にご説明いたしました。

譲渡所得率は、不動産の保有年数10年以上であればかなり税率を低く抑える事ができます。しかし、不動産を長く保有するとその分毎年固定資産税を支払わなければなりません。また、そもそも不動産の額がかなりの高額ではない場合は、譲渡所得税自体が発生しない場合があります。

このように、相続した不動産の売却を考える際は譲渡所得金額・譲渡所得税率だけでなくそして固定資産税についても併せて検討し最適な節税を選択する必要があります。



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