中古の1Rは万能選手?!相続・投資・年金対策にトリプル効果

「相続対策としてワンルームマンションの購入を検討しませんか?」こんな話を銀行などから勧められた経験をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。事実、銀行に資産を預けているよりは不動産化した方が、支払わなくてはいけない税金の額は大幅に減るのです。さらに、ワンルームマンションの購入は相続対策としてだけでなく、運用次第で投資・年金対策にもなり得るのはご存じですか?

今回の記事では、節税対策としての定番であるワンルームマンション運用についてお話していきたいと思います。

 1.そもそも何故中古のワンルームマンションなのか?

節税対策としてワンルームマンションがよく勧められる理由として、次のようなものが挙げられます。

 ①購入する際の不動産として最も少額だから

筆者の知り合いにも、20代で都心のワンルームマンションを購入した方がいます。20代で家を購入?!と聞くと、かなりハイレベルなお給料をもらっている大手企業に勤めている人達をイメージするかもしれません。

しかし、地方都市はもとより埼玉県や千葉県で東京から30分、40分ほどの通勤に使えるワンルームマンションは、新築以外であれば20代でも十分に頭金は貯められる価格ゾーン帯のものも多く存在します。

 ②他の不動産購入よりもリスクが低いから

不動産を使った節税対策ですが、多かれ少なかれリスクが存在します。どのようなリスクかというと、物件の価格・評価額が下がる、家賃滞納、火災や地震といったものです。

これらのリスクにおいて、まず家賃滞納ですが何部屋も所有するアパート・マンションでない限りはこのリスクはありません。そして、火災や地震についても戸建てよりマンションの方が、耐震強度は集合住宅のため一般的には高いと言われています。

さらに物件の価値についてですが、戸建て・マンションのいずれの建物の価値は20年経過するとほぼゼロになると言われています。戸建ての場合は土地がありますので、土地の分、値下がりしづらいという意見もあります。マンションの場合は土地がありませんが、周辺物件の取引事例に基づき評価されますので、今後周辺環境がよくなりそうなマンションを購入すれば、評価額のリスクにおいても最小に留められるのではないでしょうか。

 ③利回りが良いから

利回りとは、元金に対する利益の割合を指します。単純に考えて、元値を5千円で購入した物品を6千円で売る事に成功すれば、差し引き千円の利益を得たことになります。

利回りの法則として、物件価格が高くなればなるほど利回りは下がるという傾向があります。そのため、ワンルームマンションで高い利回りを狙うなら新築ではなく中古で築浅の物件価格が低めのものが購入しやすくオススメです。

利回りについては、築年数だけでなく東京都内と地方といった地域間でも差が出ます。アベノミクスの影響を受け、2015年頃を境に不動産の価格も若干上昇気味ですので、こういったことを視野に入れて今後値上がりしそうな物件を探してみるのも、1つの方法です。

 ④中古物件は多数存在するから

中古マンション市場は現在、首都圏では空き部屋の急増が叫ばれているほど供給過多状態になっています。そのため、節税対策としてオススメではありません。

しかし、UターンやIターンで首都圏から離れた場所で暮らし始める人も増えてきました。一極集中型から多極分散型へ。今後、さらなる人口が流れることを予想し、都心ではなく地方のマンションを節税対策にと選ぶ人も増えています。

 ⑤管理に手間がかからないから

ワンルームマンションを所持することの良さは、その流動性です。マンション一棟を保有するのではなくあくまでワンルームですので、基本的な管理は管理会社がしてくれるという気軽さがワンルームマンションにはあります。

また、万一の場合にすぐ現金化したい場合はすぐに売りやすいというメリットもあるのです。

2.相続対策としてのワンルームマンションとは

さて、以上のことを踏まえて相続対策として最適なワンルームマンションについてお話していきたいと思います。

相続対策として現金ではなく不動産を取得する場合は、相続税の評価額が3割も低くなるのです。また、土地の評価額については、賃貸用の建物を建てて他人に貸していている場合の土地の場合2割減となります。

さらに、小規模宅地等の優遇措置を利用すれば50%から80%の評価減をすることが可能です。中古のワンルームマンシション購入は、相続税の節約に効果的です。

 3.投資としてのワンルームマンションとは

不動産投資をして収入するには、家賃収入を得る「インカムゲイン」と不動産価値が値上がりした時点で売却して購入額との金額差から利益を出す「キャピタルゲイン」という2つの方法があります。

もう少し詳しく説明しますと、例えばインカムゲインの場合、Aさんが2OO0万円で埼玉県川口市に駅近くのワンルームマンションを購入したとしましょう。このワンルームマンションにAさんは居住せず、Bさんにこの部屋を毎月6万円で貸しています。マンション購入のローン代金として、Aさんは毎月銀行に4万5千円を返済していますが家賃として6万円を得ていますので、差し引き1万5千円を収入として得ています。(実際には、この他に毎年固定資産税の支払いがあります)

キャピタルゲインの場合は、投資の難易度は上がります。この前項目でお伝えした利回りや物件の選択について、時期により上昇や下落・そして関連する法律にも関係するため、ある程度の知識が必要です。

ご自身でも各種サイトや書籍で情報を得ることや、専門家に相談する必要があるでしょう。しかし、このケースで成功した場合は家賃収入の場合よりも一括でまとまった額が手に入るため、世界中の投資家からは魅力的にうつるのも事実です。

投資としてワンルームマンションを手堅く利用したいのであれば、前者のインカムゲインの家賃収入の方を選択する方が、間違いないでしょう。

 4.年金としてのワンルームマンションとは

少子高齢化で、年々高齢者の人口は増加する一方で、それを支える若者や中堅者は減少している傾向にあります。

このため、将来の年金額は今現在もらえる年金額よりも少ないのではないかという意見が多く見られます。もらえる年金額の予想は、生涯年金の満額を支払ったとしても平均月収30万円の場合夫婦で月18万円程度という試算があります。

これだけでは家賃と食費・光熱費を支払ってしまうと残りがないという衝撃的な数字ですよね。

ワンルームマンションの運用がうまくいけば、65歳になる前から家賃という名の毎月の一定収入(=年金)が見込めます。年金代わりとして、ワンルームマンション購入を検討する人が増えるのも頷けるのではないでしょうか。

 5.生命保険代わりのワンルームマンションとは

マンションを購入するなどで住宅ローンを組む際には必ず加入する生命保険が、団体信用生命保険です。マンションの購入者は夫の場合、万一夫が亡くなった場合は残りの残債を妻や子供が支払わなくていいよ、という有難い保険なのです。

住宅ローンは、不動産会社を通じてマンション購入者と銀行間で契約するローンですので、団体信用生命保険はマンション費用を貸す側の銀行が取り扱っているものです。

一家の働き手である配偶者や親が亡くなってしまった、こんな事態は大変深刻です。しかし、

住宅ローンの残債を支払わなくていい場合、残った不動産資産は丸ごと残された人の資産になりますよね。これって、まるで生命保険のようではありませんか?

家賃収入を得ながら、さらに生命保険のような仕組みももつマンション購入。家族の今後が心配な方には、非常におすすめです。

 6.初心者が注意すべきこととは

これまで、中古ワンルームマンションを使った節税対策のメリットを中心にお伝えして聞いましたが、もちろん良い事ばかりではありません。以下に注意点をご紹介します。

 ①物件の選択が素人では難しい

将来値崩れしない、もしくは値が上昇しそうな物件を探し当てるのは、なかなか簡単なことではありません。投資を専門にしている方ならいざ知らず、普段は会社勤めをしながら同時進行でマンション物件を探すのであれば、信頼できる不動産会社に依頼した方がよいでしょう。

 ②手続きが煩雑

マンション購入には、各種書類の閲覧から捺印・署名など手続きが連続しています。さらに、家賃収入を得るには人にマンションを貸すための書類の作成や管理が必要です。これら一連の手続きが面倒という方には、向いていないかもしれません。

 ③入居者とのやりとりが発生

マンション入居者とのトラブルについても想定しておきましょう。入居者が100%滞納せず、感じの良い人達ばかりではありません。オーナーでも最低限しなくてはいけない、コミュニケーションがあるのです。

まとめ

いかがでしたか?中古ワンルームマンション購入は初心者にも可能な節税対策として非常に魅力的であることがお分かり頂けたかと思います。しかし、反面物件の選択など専門性が必要とされることもお伝えさせていただきました。

今は、これ以上ないほどの低金利時代ですので、マンション購入もしやすいです。是非、ワンルームマンションを利用した節税対策にご興味のある方は、一度信頼できる専門家にご相談をされてはいかがでしょうか。



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